O fenômeno jurídico conhecido por time sharing (expressão da língua inglesa que pode ser traduzida, para o português, como tempo compartilhado), no Direito das Coisas imóveis e das Obrigações significa, geralmente, o uso prolongado de um mesmo bem, normalmente para lazer, por diversos interessados, cada qual com direito ao seu aproveitamento exclusivo por determinado período do ano. Sua instituição ou regulamentação tem sido promovida de diversas formas. Em alguns países, há lei específica e abrangente sobre o tema. Mas, no Brasil, não existem normas de âmbito federal e amplo. São empregados, para viabilizar o sistema, desde contrato atípico e complexo, passando por sociedade, direito real de habitação e condomínio, sendo este último tipo associado à expressão multipropriedade imobiliária.
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multipropriedade imobiliária
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Sob a ótica do direito pátrio, só se deve falar em multipropriedade imobiliária quando o uso compartilhado no tempo envolve também a repartição proporcional da propriedade da coisa, com base no restrito período reservado ao gozo de cada titular. Nesta situação, o vínculo tende a assumir a feição de direito real, conferindo aos interessados mais segurança jurídica de que o bem da vida almejado será permanentemente desfrutado.
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A posição do administrador comum, como dono meramente formal do imóvel, por conveniência e até por dificuldade de plena legalização ou registro da propriedade fracionada; ou como o criador e maior beneficiário da exploração desse negócio, costuma ser essencial e obrigatória em todas as modalidades, para que haja regular conservação da coisa, assim como ordem e organização na sua ocupação.
Assim, a natureza jurídica ou a espécie de time sharing dependerá do teor do instrumento que aglutina os interessados. Nem sempre o uso compartilhado de imóvel caracterizará, tecnicamente, multipropriedade, direito real, prioritário, oponível erga omnes, com a faculdade de sequela, isto é, de perseguição da coisa e de reivindicação de quem quer que a possua injustamente. Se o contrato não contiver a intenção de compra de parte do bem, a violação do direito de uso pelo tempo adquirido poderá levar o prejudicado a outros caminhos, mais característicos do direito pessoal e menos agressivos. Esses remédios jurídicos devem estar inseridos no contrato, no estatuto social ou na lei, como indenização por perdas e danos contra o contratante infrator ou mau proprietário-administrador, retirada etc., sem atingir terceiros de boa-fé e sem impedir credores do dono do imóvel que pretendam a sua penhora.
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multipropriedade
erga omnes
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No Brasil, para implantar multipropriedade, time sharing com caráter de direito real, condominial e duradouro, é preciso vencer óbices. Não existe expressa previsão legal para a figura e ainda é predominante a tese de que os direitos reais são somente os fixados no ordenamento em numerus clausus, dependendo de lei federal a criação de outros. O Código Civil (CC) consagra o condomínio edilício, com individualização e propriedade privativa em razão do espaço possível de ser utilizado isoladamente, ou seja, sobre os compartimentos relativamente separáveis da construção, associada ao necessário domínio coletivo das áreas e coisas comuns; e o condomínio voluntário, em que tudo é de domínio coletivo e cada titular possui uma fração meramente ideal e, não, real ou individualizada, do imóvel. Não existe, no CC, a tipificação, como direito real, da multipropriedade ou da propriedade comum, mas, ao mesmo tempo, privativa em função e pelo tempo de uso dividido entre os interessados.
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numerus clausus
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Sendo assim, devido à similaridade, é razoável que a multipropriedade, sobre unidades imobiliárias isoladas ou autônomas, aproxime-se e se formalize por meio do condomínio voluntário e do condomínio edilício, a fim de que os partícipes tenham direito real e suas frações ideais na coisa. As regras de uso e o tempo compartilhado devem ser celebrados entre os consortes por meio de convenção, registrável e pública, umbilicalmente ligada ao ato de aquisição, para que configurem direito real, sejam oponíveis erga omnes e estáveis.
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Justamente porque são institutos diferentes, embora análogos, é preciso, no time sharing por multipropriedade, aceitar que se proíbam, p. ex., a divisão ou a alienação da unidade isolada ou autônoma a qualquer tempo e por iniciativa de único condômino ou da minoria, princípios que são pilares do condomínio voluntário e consagrados nos arts. 1.320 e 1.322 CC, dogmas da tradição de Roma, que considerava este um estado transitório de propriedade, que tenderia a ser absoluta e incompatível com a titularidade plural.
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A evolução está ocorrendo e superando todos os obstáculos. No Estado de São Paulo, conforme a redação dada pelo Provimento CG nº 37/2013, que modificou o Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, orientadoras dos ofícios de registro de imóveis, o item 229.1, Seção VIII, Subseção I, avançou e preencheu a lacuna da legislação federal, ao dispor que “na hipótese de multipropriedade (time sharing) serão abertas as matrículas de cada uma das unidades autônomas e nelas lançados os nomes dos seus respectivos titulares de domínio, com a discriminação da respectiva parte ideal em função do tempo”.
na hipótese de multipropriedade (
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) serão abertas as matrículas de cada uma das unidades autônomas e nelas lançados os nomes dos seus respectivos titulares de domínio
com a discriminação da respectiva parte ideal em função do tempo
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O Eg. STJ, no julgamento do REsp nº 1.546.165-SP, por maioria de votos, protegeu adepto de time sharing, detentor de contrato tendente à aquisição de fração ideal do imóvel, que ajuizou embargos de terceiro, contra a penhora de credor da pessoa em cujo nome estava o bem. Escreveu o I. Min. João Otávio de Noronha, em seu arrojado voto vencedor, que “o Poder Judiciário desempenha papel de fundamental importância não só na revelação do sentido e alcance das regras normativas que compõem o ordenamento positivo, mas, sobretudo, na conformação da própria legislação infraconstitucional às novas exigências, necessidades e transformações resultantes dos processos sociais e econômicos que caracterizam a sociedade contemporânea”.
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João Otávio de Noronha
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mas
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necessidades e transformações resultantes dos processos sociais e econômicos que caracterizam a sociedade contemporânea
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